Kun kiinteistö valmistuu, sen järjestelmät käydään läpi ns. toimintakokeilla, tyypillisesti ennen kuin kiinteistö on otettu kunnolla käyttöön. Ne eivät siis kerro koko totuutta vaan antavat vain sen hetkisen kuvan järjestelmien toimivuudesta. Fidelixin asiantuntija suosittelee perusteellisempaa, aidoissa käyttötilanteissa tehtävää toiminnanvarmistusta.
Kun kiinteistö valmistuu, sen taloteknisten järjestelmien toiminta käydään läpi ns. toimintakokeilla. Niiden puute kuitenkin on, että ne eivät välttämättä anna realistista kokonaiskuvaa järjestelmien toimivuudesta.
“Toimintakokeiden aikaan kiinteistö ei välttämättä ole vielä normaalikäytössä, eli esimerkiksi ilmastointi ja lämmitys eivät toimi todenmukaisella kuormalla. Samoin esimerkiksi jos kiinteistö valmistuu kesällä, niin silloin tehdyt toimintakokeet eivät kerro mitään järjestelmien toiminnasta talvella”, havainnollistaa Fidelixin elinkaaripalveluiden osastopäällikkö Luka Heinonen.
Heinonen suositteleekin tekemään toimintakokeiden lisäksi perusteellisen toiminnanvarmistuksen, jolla saadaan realistinen käsitys siitä, miten järjestelmät toimivat normaalikuormituksella eri vuoden- ja jopa vuorokauden aikoina.
“Jos kiinteistön toimintaa testaa kesällä, se ei kerro mitään talven tilanteesta”
“Toimintakokeiden ja toiminnanvarmistuksen ero on kuin laboratorio- ja kenttäkokeilla: Jälkimmäiset kertovat, miten asiat tositilanteessa toimivat ”, Heinonen vertaa.
Prosessien huolellinen perkaus
Siinä missä toimintakokeet ovat pistemäisiä, toiminnanvarmistusta tehdään ideaalitapauksessa useampaan otteeseen eri olosuhteissa, jolloin kuvasta saadaan todenmukaisempi ja kokonaisvaltaisempi.
Toiminnanvarmistuksessa perataan kiinteistön jokainen talotekninen prosessi läpi niin rauta- kuin ohjelmistopuoleltakin. Tarkistettavien prosessien piiriin kuuluvat esimerkiksi ilmanvaihto, jäähdytys, valaistus ja lämmitysjärjestelmät kuten lämpöpumppu tai kaukolämpö.
“Näissä jokaisen prosessin yksittäinen osa tarkistetaan, eli toiminnanvarmistuksessa mennään hyvin detaljitasolle. Syynäämällä prosessien toteutus varmistutaan siitä, että
kiinteistön talotekniikka toimii niin kuin on suunniteltu tai jos se ei toimi, niin voidaan ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin”, Heinonen sanoo.
“Toiminnanvarmistus on hyvin keskeinen osa kiinteistön taloteknistä valvontaa.”
Milloin toiminnanvarmistus kannattaa tehdä? Voiko toiminnanvarmistusta tehdä myös vanhaan kiinteistöön? Mitä muita etuja toiminnanvarmistus tuo? Katso koko webinaari! Milloin toiminnanvarmistus kannattaa tehdä? Voiko toiminnanvarmistusta tehdä myös vanhaan kiinteistöön? Mitä muita etuja toiminnanvarmistus tuo? Katso koko webinaari! Toiminnanvarmistus alkaa kotiläksyjen tekemisellä, eli kiinteistöön perehdytään dokumenttien valossa: Käydään läpi suunnitelmat, urakkamateriaalit ja selvitetään kiinteistön tavoitteet. Pääasiallinen työ tapahtuu itse kiinteistössä. Kohdekäynneillä toimilaitteet ja erilaiset kytkennät käydään läpi konkreettisesti.
“Paikan päällä havainnoidaan mahdolliset vuodot, laiterikot, olosuhteet, hajut, äänet, käsikäytöt, eli kaikki mitkä on tehtävissä ihmisaistein. Kohdekierroksella päästään myös vertaamaan, onko esimerkiksi putkikytkennät toteutettu suunnitelmien mukaan”, Heinonen kertoo.
Heinonen korostaa, että hyvin tehty toiminnan varmistus on niin pääurakoitsijan kuin kiinteistön omistajankin etu.
“Kun mahdolliset puutteet ja viat saadaan nopeasti työn alle, ne saadaan hoidettua pois päiväjärjestyksestä kustannustehokkaasti. Kun kiinteistö saadaan toimimaan parhaalla mahdollisella tavalla mahdollisimman nopeasti, kaikki osapuolet ovat tyytyväisiä”, hän summaa.
Milloin toiminnanvarmistus kannattaa tehdä? Voiko toiminnanvarmistusta tehdä myös vanhaan kiinteistöön? Mitä muita etuja toiminnanvarmistus tuo?
