SRI tuo meille uuden tavan arvioida kiinteistöjen älykkyyttä. Vertailun mielekkyydelle on ajureita kaupallisuudesta kiinteistökehitykseen ja ihmisten hyvinvointiin: vuokralaisten houkuttelu kiinteistön paremmilla ominaisuuksilla, kiinteistön kehitys-roadmapin vertaaminen ulkopuolisen arvioinnin tuloksiin tai kiinteistön käyttäjien hyvinvoinnin ja tuottavuuden maksimointi.
Ehkäpä jatkossa jo uudisrakennuksen suunnitteluvaiheessa määritetään rakennuksen SRI-indeksin tavoitetaso. Pidemällä aikavälillä kiinteistöjen älykkyys tulee kasvamaan, ei toki ainoastaan SRI:n ansiosta.
Edellisessä blogissa kerrottiin yksinkertaistetusti SRI:n perimmäisen tavoite sekä indeksin laskentaan vaikuttavia osa-alueita. Tässä blogissa keskityn SRI raportoinnin eri toteutusmahdollisuuksiin. Mikäli SRI ei ole entuudestaan tuttu, niin tsekkaa ensimmäinen osa täältä.
SRI-arviointia on luonnosteltu tehtäväksi kolmella eri tasolla:
1. Arviointilomakkeen täyttäminen itsenäisesti
2. Ulkopuolisen konsultin tekemä arviointi
3. Kiinteistödataan pohjautuva arviointi
Ensimmäinen ja toinen tapa ovat ihmisen arvioon perustuvia tapoja arvioida kiinteistöä. Tällöin arviointi perustuu juuri kyseiseen arviointihetkeen.
Arvioon ja mittaushetkeen perustuvien arviointien riskinä on, että kiinteistöön on rakennettu automaatiota ohjaamaan ja optimoimaan suurimpia energiasyöppöjä (esim. lämmitys ja jäähdytys), mutta ohjaukset on asetettu käsikäytölle ja kiinteistö ei toimi parhaalla mahdollisella tavalla.
Hyvin usein kiinteistön taloteknisten prosessien toimintaa on ohitettu ja korjailtu erilaisilla kikkakolmosilla. Ja usein nämä viritykset ammattimaisesti korjaamalla kiinteistön ja laitteiston elinkaari pitenee, kustannukset laskevat ja olosuhteet paranevat.
On luonnosteltu, että kolmas ja kehittynein SRI-arviointi pohjautuu rakennuksen tuottamaan dataan. Dataa kerätään pidemmältä ajanjaksolta (esimerkiksi vuosi) ja dataa käsitellään siihen tarkoitetun kiinteistöautomaatioon sisällytetyn palvelun kautta. Näin mitataan myös oikeasti kiinteistön päivittäistä toimintaa.
Kahdessa ensimmäisessä arviointimetodissa asiaa lähestytään enemmänkin kiinteistön ominaisuuksien näkökulmasta. Dataan pohjautuvassa arvioinnissa myös todennetaan, että kiinteistön ominaisuudet toimivat tarkoituksenmukaisella tavalla.
Datan hyödyntäminen kiinteistön elinkaaren optimoinnissa on jo tätä päivää. Uutena asiana tulee ainoastaan reaalidatan käyttö myös SRI -arviointiin. Mitä monimutkaisemmasta kiinteistöstä on kysymys, sitä lyhyempiin takaisinmaksuaikoihin päästään investoitaessa datan hyödyntämiseen.
EU-tasolla ei vielä ole tehty päätöstä, että tarvitseeko SRI-arvioija jonkinlaisen sertifikaatin todistaakseen osaamisensa. SRI tulee luomaan ainakin pienissä määrin uutta konsultointiliiketoimintaa ja monet toimijat tarjoavat jatkossa SRI-arviointeja. Arviointien tekeminen on yksinkertaista, koska eri osa-alueille määritellään selkeä pisteyttämiskriteeristö.
Jokaisen kiinteistönomistajan ja -managerin tulee tietää kiinteistönsä tila tavoitteisiin suhteutettuna. Mikäli kyseessä on tyhjillään oleva varastohalli Kainuun korvessa, niin tavoitteet ovat varmasti erilaiset kuin Espalla olevassa arvokiinteistössä.
On kuitenkin ymmärrettävä, onko kiinteistön tavoitellussa elinkaaressa ja kustannustasotavoitteissa sekä nykytilanteessa kriittisiä ristiriitaisuuksia. Harmillisen usein varsinkin energia-asioissa lämmitetään niitä kuuluisia harakoita.